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     2011年8月11日 放大 缩小 默认

房产新政不影响合同效力


  ■案鉴实录

  ◎本报记者 李娟 通讯员 赵克

  

  ■案情回放:

  近日,已签订购房合同,但因二套房首付比例提高而无法办理贷款的刘女士在法院调解下,选择退房并支付给卖方违约金15937元。

  家住新区的刘女士本来有一套二居室,考虑到改善父母居住环境,刘女士一家决定换一套三居室。2011年4月11日,刘女士经房产中介与房主常先生签订了一份房屋买卖合同,双方约定刘女士以103万元的价格购买该房屋,同时约定违约金10万元。合同签订后,刘女士当即支付给常先生1万元定金。

  2011年4月17日,刘女士首付还没来得及付,国务院出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,主要措施包括将第二套住房的贷款首付比例从20%调整到了50%,贷款利率不得低于基础利率的1.1倍。这也意味着不算利息成本的增加,刘女士仅首付就要多支付30余万元。而刘女士在新政发生之后,并没有做过任何继续履行合同的努力。于是常先生认定刘女士违约,按照合同的约定,刘女士应该继续履行合同或支付违约金10万元。双方各执一词,陷入僵局。无奈,常先生将刘女士告上法庭。

  法院受理后,对刘女士的实际支付能力、履行协议过程中的主观态度以及双方签订的购房合同展开了详细调查,认为房产新政并不构成不可抗力,刘女士应该承担相应的违约责任。考虑刘女士的违约并非完全出于故意,且卖方常先生并未因此遭受太大损失,故常先生主张的10万元违约金过高。在法官的调解下,双方达成协议:常先生同意解除合同,刘女士一次性支付常先生违约金15937元。

  ■法官点评:

  依据我国《民法通则》相关规定,所谓“不可抗力”,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般而言,自然灾害、政府行为(如征收、征用)、社会异常事件(如罢工、骚乱)属不可抗力。房产新政并非无法预见,因为在此之前已经有许多国家宏观调控的信号,这点刘女士也承认,而且银行按揭利率变动是经常性的,并非一成不变。同时房产新政也并非不可克服,比如首付的提高,通过借款等形式依然可以实现。

  目前,我国房产调控已进入密集期,国家宏观调控造成的房屋买卖风险不容小觑。规避房产政策风险,一方面,购房者在签订房屋买卖合同之前,要跟银行、住房公积金管理部门多沟通,确保合同约定贷款能够实现。另一方,购买者要善于利用购房合同来规避房产政策风险:一是明确约定购房款来源,如果购房款是需要贷款取得,则应该在合同中载明;二是明确约定如按揭不成应如何处理,如明确在此情形下可以解除合同或支付少量违约金等。

  ■法官名片:

  孙浩,男,泉山法院民二庭副庭长,大学法律本科学历,长期从事侵权以及合同类纠纷审理工作,平均每年审理案件近200件。2003年和2004年分别被市中院荣记个人三等功,2006年被市中院授予“文明法官”称号。


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