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住宅土地使用产权70年,房屋设计使用年限50年,而平均使用寿命只有30年建筑“短命”引发一些担心
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住宅土地使用产权70年,房屋设计使用年限50年,而平均使用寿命只有30年建筑“短命”引发一些担心

2010-04-08

  核心提示

  近日, 住建部副部长仇保兴在第六届国际绿色建筑与建筑节能大会上介绍,我国是世界上每年新建建筑量最大的国家,每年20亿平方米新建面积,相当于消耗了全世界40%的水泥和钢材,却只能持续25-30年。如此短寿的建筑将每年产生数以亿计的建筑垃圾,给中国乃至世界带来巨大的环境威胁。

  对于市民来说,现在商品房住宅的土地使用产权是70年,房屋的设计使用年限为50年,而平均使用寿命只有30年,建筑“短命”所造成的一系列问题引起众多市民的思考:现款买房、租房、买二手房、贷款买房,哪个更划算?老房子和新房子哪种质量更好?……本期的新视界将和大家一起聊聊这个话题。

  房·历史

  中国最早的房屋

  原始人类为避寒暑风雨,防虫蛇猛兽,住在山洞里或树上,这就是所谓的“穴居”和“巢居”(树上筑巢)。经过不断进化,古人开始营建房屋。据目前考古发掘证明,我国最早的房屋建筑产生于距今约六七千年前的新石器时代。

  当时的房屋主要有两种:

  一种是以陕西西安半坡遗址为代表的北方建筑模式——半地穴式房屋和地面房屋;半地穴式房屋多为圆形,地穴有深有浅,以坑壁作墙基或墙壁;坑上搭架屋顶,顶上抹草泥土;有的四壁和屋室中间还立有木柱支撑屋顶。

  另一种是以浙江余姚河姆渡遗址为代表的长江流域及以南地区的建筑模式——干栏式建筑;一般是用竖立的木桩或竹桩构成高出地面的底架,底架上有大小梁木承托的悬空的地板,其上用竹木、茅草等建造住房。干栏式建筑上面住人,下面饲养牲畜。

  封建社会建筑技术

  取得了很大成就

  两汉时期可谓中国建筑青年时期,建筑事业极为活跃,史籍中关于建筑之记载颇丰,建筑组合和结构处理上日臻完善,并直接影响了中国两千年来民族建筑的发展。

  木架结构虽无遗物,但根据当时的画像石、画像砖、明器陶屋等间接资料来看,后世常见的抬梁式和穿斗式结构已经形成。

  明清时期是中国古代建筑体系的最后一个发展阶段。这一时期,中国古代建筑虽然在单体建筑的技术和造型上日趋定型,但在建筑群体组合、空间氛围的创造上,却取得了显著的成就。现存的古城市和南北方民居也基本建于这一时期。

  明清北京城、明南京城是明清城市最杰出的代表。北京的四合院和江浙一带的民居则是中国民居最成功的典范。

  明清建筑还大量使用砖石,促进了砖石结构的发展。其间,中国普遍出现的无梁殿就是这种进步的具体体现。

  房·成本

  买新房、二手房还是租房?

  现在商品房住宅的产权是70年,比其平均使用寿命周期要长40年,面对着建筑“短命”所造成的一系列问题,现款买房、租房、买二手房、贷款买房,哪个更划算?

  新房

  每年需要支付的成本最少要27083元

  目前我市市中心新商品房价格大约为8000元/平方米,以建筑面积为100平方米为例来计算:

  房屋总价:8000元/平方×100平方=800000元。

  契税:800000×1%=8000元

  维修基金:45元/平方×100=4500元[高层商品房(七层以上,不含七层)或设有电梯的多层商品房]。

  备

  

  注

  按照贷款年限为10年来计算,贷款比例首付30%,贷款70%,贷款总额560000元。

  商业贷款年利率5.94%,公积金贷款年利率3.87%(数据来源:中国人民银行2008年公布的金融机构人民币贷款基准利率调整表2008年12月23日后的利率)。

  每年平均成本按照房屋使用寿命30年来计算。

  二手房

  每年需要支付的成本最少要20510元

  目前我市市中心二手房(一般建成后5年左右)价格大约为5000元/平方米,以建筑面积为100平方米为例来计算:

  房屋售价:5000元/平方×100平方=500000元。

  契税:500000×1%=5000元。

  个税:500000×1%=5000元。

  营业税:(售价-初始购买价)×5.5%=(500000-450000)×5.5%=2750元。

  备

  

  注

  按照贷款年限为10年来计算,贷款比例首付30%,贷款70%,贷款总额350000元。

  商业贷款年利率5.94%,公积金贷款年利率3.87%(数据来源:中国人民银行2008年公布的金融机构人民币贷款基准利率调整表2008年12月23日后的利率)。

  每年平均成本按照房屋使用寿命30年、实际使用的年限为25年来计算。

  租房

  每年承租人需要支付18000元左右

  以市中心装修一般的房屋租赁平均价格为参考,建筑面积为100平方米的房屋租赁价格大约1500元/月,承租人每年需要支付18000元左右。按照建筑平均寿命30年计算,一共需要花费54万元。

  房·担心

  50年后,我们的房子还能住吗?

  30年!50年!70年!我们的房子还能放心住吗?

  30年,中国建筑的平均寿命为30年;50年,住宅的设计使用年限一般为50年;70年,住宅的土地使用权为70年。

  这些数字在房地产业内或许是一个再平常不过的数字,但对大多数普通老百姓来说,这个数字还是让他们大吃一惊:中国建筑的平均寿命为30年,30年后我们该怎么办?住宅使用年限为什么只按50年设计?50年之后,我们的房子还能放心住吗?

  不是秘密的新鲜数字:住宅设计使用年限50年

  即使我市有很多已经买过房的业主,恐怕有很多人也未必知道房地产业还有这样一个数字:50年。这个50年,指的是住宅设计使用年限。据江苏茂通律师事务所副主任李丹律师介绍说,房屋要有设计使用的年限,比如住宅一般是50年,50年内,在正常使用情况下,有一段是保修期,还有一段是使用期。住宅所有人在保修期之外、使用期内发现有问题,可以向有维修养护责任的单位,比如房管局、物业管理公司提出维护的要求。

  业内人士:住宅设计使用年限≠使用寿命

  据我市部分建筑业内人士介绍说,国家标准《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001规定,制定建筑结构设计各类规范时所采用的设计基准期为50年。

  因为建筑结构设计基准期为50年,与之相对应,根据各类建筑结构的使用要求及重要性不同,设计使用年限分别采用5年(临时结构)、25年(易于替换的结构构件)、50年(普通房屋和构筑物)和100年(纪念性建筑和特别重要的建筑结构)。设计使用年限是设计时选定的一个时期,在这一规定的时期内,房屋建筑只需进行正常的维护而不需进行大修就能按预期目的使用,完成预定的功能,即房屋建筑在正常设计、正常施工、正常使用和维护下达到的使用年限,如达不到这个年限则意味着在设计、施工、使用与维护的某一环节上出现了非正常情况,应查找原因。

  按照建设部和质检总局2005年制定的《民用建筑设计通则》,混凝土、砖混结构的住宅设计使用年限一般为50年,而这个使用年限,并不意味着住宅只能使用50年。

  对比

  为何欧美建筑会长寿?

  东西方观念差异是主因

  设计使用50年,而实际使用不到30年,甚至更短——这些年来,我国相当一部分建筑“短命”,在建了拆、拆了建之间“折腾”。而欧洲、美国建筑的设计使用寿命是80年,实际平均使用寿命在100年以上。

  为什么差距如此之大?有专家分析,过去国内和西方的建筑质量差距较大,但现在国内的设计和施工水平,都能达到使用年限50年的标准。迥然不同的结果,东西方的观念差异是重要原因。

  西方人有一个珍惜保护古迹和文物的共同心理和习惯,即一座房子能不拆就不拆,即使它不是什么文物,但对一条街的居民或一家人来说,仍有它的纪念意义。因为不轻易建,也不轻易拆,所以很少有大规模的拆建。所以,这些城市的特点非常明显。

  匈牙利的布达佩斯市政府,就明文规定所有门面建筑超过50年的一律不准拆迁;法国对有20年历史的或在国内外有过影响的场所,都被政府立了标记予以保护。

  在美国巴尔的摩市,一个废旧的电厂经过精心改造后,变身成为一个书店。整个建筑至今还保持着发电厂原有的红色砖砌外形,甚至保留了四根醒目的烟囱。如今,这座上百年的建筑已成为巴尔的摩市的标志性建筑,成为展示美国工业文明历史、彰显现代商业时尚的经典,每年吸引着世界各地的游客如潮涌来。

  房·疑问

  能否延长建筑物的设计使用年限?

  有市民提出,虽然国家规定民用建筑的使用年限为50年,能否通过增加钢筋或使用高标号水泥的方法来增加使用年限呢?记者采访了几位专家。

  增加原材料或改变结构不能改变使用年限

  徐州建筑学院土木工程学院宋教授:

  现在很多建筑物的使用寿命缩短都是人为原因造成的,部分建筑在没有到使用寿命时就被拆掉了。我国规定民用建筑一般的使用年限为50年,如果没有发生战争或自然灾害等原因,这些建筑都是能够达到这个年限,甚至超过这个年限的。

  此外,房屋在建设施工时是严格按照设计的要求进行操作的,因此房屋使用年限的延长和增加原材料或改变结构没有多大关系。

  房屋寿命跟结构有关,跟材料关系不大

  我市某房地产建筑公司经理朱先生:

  一些建筑的使用寿命的缩短主要和施工单位偷工减料,和房屋质量不过关有关系。

  现在房屋安全性能主要是由房屋的结构来体现的,而房屋结构的好坏主要是通过抗震性能来体现的,因此,房屋的安全使用寿命和房屋的结构有很大关系,而和房屋的原材料关系不大,目前我们使用的水泥都是和国际上接轨的。

  50年后想继续使用可加固

  国家一级建造师甘女士:

  “房屋的使用年限就好像产品的保质期,在生产产品时不可能通过增加产品的原材料来提高产品的保质期。”甘女士说,在开始假设房屋是通过改变结构增加原材料来提高房屋的寿命或使用年限是一个错误的概念。

  国家规定民用建筑的使用年限为50年,如果想继续使用该房屋,可以联系相关部门对房屋安全进行鉴定,如果不安全可通过加固公司对房屋的梁、柱、结构构件进行加固后使用。

  房·盘点

  “短命”建筑

  “楼歪歪”

  2009年7月中旬,一场大雨后,四川成都“校园春天”小区6号楼和7号楼的一些住户忽然发现,两栋楼斜靠在一起了。人们形象的称它为“楼歪歪”,最令楼内居民郁闷的莫过于鉴定机构出具的一纸报告,“此楼安全”,而安全的理由之一,就是此楼的倾斜尚未达到危险的标准。

  

  “楼薄薄”

  浙江省桐乡市太阳湖小区10号楼成为网上豆腐渣工程的新热点,据测量其楼板厚度不足8厘米,网友戏称其为“楼薄薄”。

  

  “楼垮垮”

  山东烟台汽车东站大楼投入使用仅半年天花板就开始掉水泥,楼板的实际厚度不足设计厚度的1/7。一个民企负责人称该大楼的承建方是由当地交通局长“钦点”的,招标过程如走过场。

  

  “楼倒倒”

  上海市闵行区莲花南路罗阳路口的莲花河畔景苑的一幢在建的13层高的楼房轰然整体倒塌,一名工人逃生不及被压致死。“楼倒倒”之所以能“一石激起千层浪”,正是因为它与其他的恶性事件一样,包含有腐败、官商勾结、弄虚作假、责任心差、诚信缺失等因素的极大想象空间,而且有着更大的直观性和象征性。 

  房·老屋

  徐州“长寿”建筑有很多

  我市有很多“长寿”的建筑,徐海道署已有630多岁,崔家大院已有400余年历史……

  徐海道署

  始建于1378年

  徐海道署亦称“道台衙门”,是明清两代徐州地区及民国时期徐海道的最高行政机关,始建于明洪武十一年(1378年),初为东察院,后改为道署。清乾隆六年(1741年)进行大修扩建,大小院落30多个。徐海道为民国置,属江苏省,治铜山县,辖铜山、丰县、沛县、萧县、砀山、邳县、宿迁、睢宁、东海、灌云、沭阳、赣榆12县。现仅存照壁、二堂。

  乾隆行宫

  始建于1757年左右

  乾隆行宫位于云龙北麓,现存大殿和东西配房各两座,1975年辟为市博物馆;东院为具有民族风格的碑园,碑坊壁上嵌苏轼、岳飞等名人的石刻多处。

  乾隆亲自为行宫撰写了两副对联“名园依绿水,野竹上青霄”,“户外一峰秀,阶前众壑深”。

  兴化禅寺

  始建于1390年

  兴化禅寺,位于江苏徐州城南著名风景区云龙山东麓,为佛教禅宗寺院,1390年明洪武年间,缘大石佛始建,香火悠久,成为苏北佛教一大丛林。兴化禅寺内供奉的阿弥陀佛大石佛,始凿北魏政平(450年)年间,距今已有1500余年历史。兴化禅寺内现仍有明代建筑的钟鼓楼、祖堂、藏经楼和一口重约三吨的铁钟等等。

  崔焘故居

  始建于明嘉靖年间(1522年至1566年)

  崔焘故居也称崔家大院,位于户部山崔家巷,是清道光年间翰林崔焘及其家人的聚居地。它历经400余年历史沧桑,始建于明嘉靖年间。崔家大院是徐州目前仅存的一座较为完整的古代官邸,颇能代表明清时期的建筑艺术水平。

  状元府东院

  始建于清康熙年间(1662年至1722年)

  现位于户部山南侧劳动巷20号,是状元李蟠的府邸。状元府原占地504平方米,建筑面积达320平方米,背依戏马台、面朝玉钩路,由中、东、西三个院落组成,共有房屋100余间,气势宏伟,蔚为壮观。

  采写 记者 吴兆飞    摄影 本报记者 谭歌    制图 朱凌波

 
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